Права потребителей. Квартирный вопрос

Право на покупку

В случае продажи квартиры член семьи ее владельца пользуется правом преимущественной покупки по отношению к проживающему в ней квартиросъемщику.

После того, как владелец квартиры решил продать ее третьему лицу, правом преимущественной покупки пожелали воспользоваться как проживающий в ней квартиросъемщик, так и бывшая супруга владельца, с которой он недавно оформил развод. Когда владелец жилья решил уступить его экс-супруге, квартиросъемщик счел себя обделенным и обратился в суд.

Федеральный суд (Bundesgerichtshof – BGH) согласился с тем, что квартира должна принадлежать бывшей жене ее владельца. Суд пришел к выводу, что в соответствии с § 577 Abs. 1 Satz 2 Гражданского кодекса (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) реальное право преимущественной покупки (das dingliche Vorkaufsrecht) имеет приоритет перед правом преимущественной покупки квартиросъемщика в случае, когда владелец квартиры намеревается продать жилье одному из членов своей семьи или своего домохозяйства (Familienangehörige/Haushaltsangehörige). По мнению суда, в соответствии с § 383 Abs. 1 Nr. 2 Гражданского процессуального кодекса (Zivilprozessordnung – ZPO) и § 52 Abs. 1 Nr. 2 Уголовно-процессуального кодекса (Strafprozessordnung – StPO) мужа или жену надлежит рассматривать в качестве члена семьи даже в том случае, когда супруги находятся в разводе.

ВGH, Az: V ZB 58/22 от 27.04.2023

Обходной маневр

Если перед расторжением домовладельцем договора об аренде с целью использования квартиры для собственных нужд лицо, которое планируют заселить в освобождающееся жилье, возвращает используемую им квартиру домовладельцу для последующей реализации, расторжение договора об аренде может быть признано недействительным из-за злоупотребления правом.

Домовладелица расторгла договор об аренде трехкомнатной квартиры, указав, что собирается использовать ее для собственных нужд (Eigenbedarfskündigung). Перед этим супруг женщины вернул ей еще одну принадлежащую ей квартиру в том же доме. Это жилье они собирались продать, чтобы иметь накопления на черный день. Чтобы реализовать квартиру по как можно более высокой цене, ее собирались выставить на продажу как пустующее жилье. После этого домовладелица расторгла договор с квартиросъемщиками, чтобы ее супруг вселился в освобожденную ими квартиру как лицо, нуждающееся в жилье (Bedarfsperson). Жильцы, в свою очередь, сочли действия домовладелицы незаконными и отказались выехать из съемной квартиры.

Суд отклонил иск домовладелицы об освобождении помещения и принудительном выселении квартиросъемщиков (Räumungsklage) и признал недействительным расторжение договора об аренде с целью использования квартиры для собственных нужд. Суд указал, что потребность в использовании квартиры для собственных нужд, как правило, возникает в результате изменившихся жизненных обстоятельств и потребностей или вновь возникшего или расширившегося интереса к ее использованию для удовлетворения потребностей самого домовладельца или членов его семьи. Однако в рассматриваемом случае потребность в жилье, названная в качестве причины расторжения договора, была искусственно создана домовладелицей и ее супругом в обход ограничений на расторжение договоров об аренде, предусмотренных § 573 Abs. 2 Nr. 3 Гражданского кодекса. Поэтому суд признал действия домовладелицы злоупотреблением правом (Rechtsmissbrauch) по отношению к квартиросъемщикам, на защиту которых и направлено ограничение полномочий домовладельца, предусмотренное Гражданским кодексом.

Суд пришел к выводу, что арендуемая ответчиками квартира не обладала какими-либо дополнительными, более выраженными и вообще «лучшими» качествами по сравнению с той, от которой отказался супруг домовладелицы. Единственной реальной причиной расторжения договора об аренде было намерение домовладелицы подороже продать одну из квартир. По ее представлению, это было возможно только тогда, когда на продажу была бы выставлена пустующая квартира. Однако с правовой точки зрения заинтересованность в продаже квартиры не равнозначна использованию ее для собственных нужд и поэтому защищена законом в меньшей степени. А в случае реализации квартиры полномочия ее владельца, в соответствии с § 903 Гражданского кодекса, ограничены намного сильнее, чем при намерении использовать ее для собственных нужд.

LG Berlin, Az: 66 S 170/22 от 02.06.2023

Общее наследство

В случае смерти главного квартиросъемщика домовладелец, желающий расторгнуть договор об аренде, обязан направить соответствующее уведомление всем его наследникам.

Главный квартиросъемщик проживал в арендуемой квартире вместе со своим сыном. Когда он скончался в доме для нуждающихся в уходе, его сын остался проживать в съемной квартире, а наследниками покойного стали его сын и дочь. После того как против сына усопшего было возбуждено уголовное дело за хранение наркотиков, домовладелица сообщила ему о расторжении договора об аренде. Когда же он отказался добровольно выехать из квартиры, женщина обратилась в суд с иском о его принудительном выселении.

Однако согласно действующим правовым нормам, после смерти главного квартиросъемщика арендные отношения (Mietverhältnis) переходят к его наследникам, т.е. в данном случае сыну и дочери, тем более что престарелый жилец к моменту своей кончины по состоянию здоровья уже долгое время находился в доме для нуждающихся в уходе и не мог вести совместное домохозяйство со своим сыном. В результате суд признал расторжение договора об аренде недействительным из-за того, что домовладелица была обязана направить соответствующее уведомление всем законным наследникам покойного, т.е. не только сыну, но и дочери. Согласно решению суда, расторжение договора только с одним наследником является недостаточным для признания его действительным и принудительного выселения жильца из арендуемой квартиры.

LG Berlin, Az: 67 S 120/23 от 04.07.2023

Майя Алексеницер (Бинген)

Читайте также:

1. Права потребителей. Коронавирус и зарплата. Журнал «Партнёр», № 11 / 2023. Автор М. Алексеницер
2. Права потребителей. Стразовые случаи. Журнал «Партнёр», № 10 / 2023. Автор М. Алексеницер
3. Права потребителей. Дорожные происшествия. Журнал «Партнёр», № 8 / 2023. Автор М. Алексеницер
4. Права потребителей. Ключевой вопрос. Журнал «Партнёр», № 7 / 2023. Автор М. Алексенице
5. Права потребителей. Налог, пособие по уходу и компенсации. Журнал «Партнёр», № 6 / 2023. Автор М. Алексеницер
6. Права потребителей. Расторжение договора об аренде жилья. Журнал «Партнёр», № 5 / 2023. Автор М. Алексеницер
7. Права потребителей. От зарплаты до доплаты. Журнал «Партнёр», № 5 / 2023. Автор М. Алексеницер
8. Права потребителей. Определяющая информация. Журнал «Партнёр», № 3 / 2023. Автор М. Алексеницер
9. Права потребителей. Путешествия и коронавирус. Журнал «Партнёр», № 2 / 2023. Автор М. Алексеницер
10. Права потребителя. Авиакомпании и авиапассажиры. Журнал «Партнёр», № 4 / 2022. Автор М. Алексеницер.
11. Права потребителей. Ответственность водителя автомобиля. № 1 / 2023. Автор М. Алексеницер
12. Права потребителей при авиаперелетах. Журнал «Партнёр», № 12 / 2022. Автор М. Алексеницер
13. Права потребителя. Реклама. Журнал «Партнёр», № 10 / 2022. Автор М. Алексеницер
14. Права потребителей. Отпуск. Журнал «Партнёр», № 9 / 2022. Автор М. Алексеницер
15. Права потребителей. Автомобилисты. Журнал «Партнёр», № 8 / 2022. Автор М. Алексеницер
16. Права потребителя. Паушальные поездки. Журнал «Партнёр», № 7 / 2022. Автор М. Алексеницер
17. Права потребителя. Съем жилья. Журнал «Партнёр», № 6 / 2022. Автор М. Алексеницер
18. Права потребителя. Премии, залоги, арендная плата. Журнал «Партнёр», № 5 / 2022. Автор М. Алексеницер