Права потребителей. Расторжение договора об аренде жилья

Непризнанный владелец

Отказ проживающих в квартире жильцов впустить ее нового владельца для осмотра является основанием для немедленного расторжения договора об аренде.

Жильцы, проживающие в выставленной на продажу квартире, отказывались впускать потенциальных покупателей, желавших ее осмотреть. В конце концов, один из них приобрел квартиру не глядя и после подписания договора купли-продажи все-таки решил осмотреть свое приобретение. А поскольку жильцы за пять месяцев отклонили 8 предложенных им терминов, новый владелец сообщил им о расторжении договора об аренде без предварительного уведомления (außerordentliche Kündigung). Суд в Мюнхене подтвердил правомерность действий покупателя, признав, что он имел веские основания для посещения квартиры. И если ему не удалось сделать это до совершения покупки, он получил право на осмотр квартиры (Besichtigungsrecht) самое позднее с того момента, как ее приобрел.

AG München, Az: 474 C 4123/21 от 26.08.2021

Недостаточное обоснование

Расторжение домовладельцем договора об аренде жилья из-за его намерения использовать сдаваемую внаем квартиру в личных целях (Eigenbedarfskündigung) считается недостаточно обоснованным, если в доме имеются свободные квартиры, соответствующие заданным критериям и способные удовлетворить его потребность.

Домовладелец обратился в суд с иском о выселении квартиросъемщика (Räumungsklage), заявив, что намерен использовать сдаваемую в аренду квартиру площадью 43 кв. м для удовлетворения потребности в жилье своих родственников, а именно племянника. На момент обращения в суд последний проживал в доме уже около полутора лет, но, как указал домовладелец, квартира, в которой обитает его племянник, имеет слишком большую площадь и обходится дорого, а другим подходящим жильем он не располагает.

В процессе судебного разбирательства выяснилось, что в доме в последние годы не раз освобождались квартиры площадью от 43 до 65 кв. м, причем одна из них стояла пустой на протяжении шести месяцев, а домовладелец предпочитал заключать договора об аренде с новыми квартирантами на определенный срок. Жилец, которого домовладелец намеревался выставить на улицу, придерживался мнения, что реальной причиной иска о выселении были его ссоры с домовладельцем и особенно требование привести в надлежащее состояние водопровод в доме с повышенным содержанием свинца в водопроводной воде. Жилец также указал на то, что племянник домовладельца имел достаточно возможностей вселиться в одну из пустовавших квартир.

Суд отклонил иск о выселении, признав расторжение арендного договора недействительным. По мнению суда, расторжение домовладельцем договора об аренде жилья из-за его намерения использовать сдаваемую внаем квартиру в личных целях следует считать обоснованным в достаточной степени, если в соответствующем письме он сообщает о предстоящем заселении в квартиру нуждающегося в жилье родственника и имеет для этого конкретные и серьезные основания. Одно лишь уведомление о расторжении договора «wegen Eigenbedarfs», как было сделано в данном случае, является недостаточным, поскольку квартиросъемщик, остающийся без крыши над головой, должен иметь возможность проверить приведенные в письме причины расторжения договора и оценить свои шансы сохранить жилье. Учитывая, что основной причиной расторжения договора об аренде домовладелец назвал вынужденное проживание его племянника в слишком большой и дорогой для него квартире, судьи также с подозрением отнеслись к тому, что племянник за полтора года так и не перебрался в освободившееся более маленькое и дешевое жилье, а дядя не снизил ему арендную плату.

AG Hamburg, Az: 49 C 438/21 от 04.05.2022

Неопределенные планы

Планируемое использование квартиры сыном домовладельца и организуемой им молодежной коммуной (Wohngemeinschaft) нельзя рассматривать как потребность домовладельца в квартире, сдаваемой им внаем, в личных целях, если на момент расторжения договора об аренде детали использования квартиры и размер арендной платы еще не определились, а окончательное решение о въезде предполагаемых членов коллектива собирались принять только после освобождения жилплощади. Важным аргументом против того, что домовладелец изначально собирался использовать квартиру для собственных потребностей, является и факт, что предполагаемые новые жильцы так и не посетили ее с целью осмотра.

Домовладелец сообщил семье, арендующей 6-комнатную квартиру, о расторжении договора об аренде из-за намерения использовать ее для собственных нужд. Он указал, что его сын-студент собирается поселиться в квартире вместе с четырьмя друзьями, организовав молодежную коммуну. В то же время в письме не было упоминаний о желании сына и его друзей осмотреть квартиру, в которой они якобы собираются жить. Квартиросъемщики опротестовали расторжение договора, а суд отклонил иск домовладельца о выселении жильцов. Судьи пришли к выводу об отсутствии твердых доказательств того, что сын домовладельца на момент расторжения договора действительно намеревался организовать в квартире молодежную коммуну. Он и его друзья даже не разговаривали с домовладельцем о размере арендной платы, а предполагаемые члены коммуны ни разу не посетили квартиру. Кроме того, было неясно, готовы ли друзья сына с учетом их жизненной ситуации вообще вселиться в квартиру для совместного проживания. Таким образом, домовладелец планировал принять окончательное решение об использовании квартиры в личных целях только после расторжения договора об аренде и выезда жильцов. Подобные неопределенные намерения, в отличие от четкого плана действий, не могут рассматриваться в качестве уважительной причины для расторжения договора об аренде ради будущего использования квартиры для собственных потребностей.

AG Hamburg, Az: 49 C 441/21 от 30.11.2022

Майя Алексеницер (Бинген)

Читайтетакже:

1. Въезжаем в новую квартиру. Журнал «Партнёр», № 10 / 2006. Автор А. Приходько
2. Доходы от сдачи недвижимости в аренду с точки зрения налогообложения. Журнал «Партнёр», № 9 / 2008. Автор И. Эрбе
3. Мошенничество и правонарушения на рынке аренды жилья. Журнал «Партнёр», № 12 / 2016. Автор И. Навара