Права потребителей. Домашний адрес

Онлайн-торговля

Одно лишь указание на вебсайте домашнего адреса в качестве юридического или почтового адреса фирмы не является доказательством нецелевого использования жилплощади квартиросъемщиком и выходе за рамки использования квартиры, предусмотренные договором об аренде.

Владелица сдаваемой в аренду квартиры узнала, что квартиросъемщик занимается онлайн-торговлей кайтбордами и кайтфойлами – досками для передвижения по воде под действием силы тяги воздушного змея. В качестве адреса магазина, по которому следовало обращаться клиентам, он указал свой домашний адрес. Владелица жилья сообщила арендатору, что его деятельность представляет собой недозволенное использование арендуемого объекта не по назначению (ZweckentfremdungderMietsache) и потребовала прекратить «установленное использование квартиры в нарушение договора об аренде».

Поскольку квартиросъемщик не выполнил это требование, через четыре месяца женщина объявила ему о расторжении арендных отношений без предварительного уведомления и – в качестве вспомогательной меры – расторжении договора об аренде жилья в обычном порядке (außerordentlichfristlose, hilfsweiseordentlicheKündigung). Она сослалась на то, что жилец не отреагировал ни на многочисленные требования прекратить нецелевое использование квартиры, ни на предупреждение (Abmahnung). Владелица квартиры решила, что использование квартиры в производственных целях, согласно с § 543 Abs. 1 Гражданского кодекса (BGB), является достаточной причиной для расторжения договора об аренде даже тогда, когда торговля осуществляется онлайн. Она заявила, что доставка, хранение и упаковка товара для отправки покупателям осуществляется через принадлежащую ей квартиру.

Участковый суд отклонил иск о принудительном выселении квартиросъемщика (Räumungsklage). Суд указал, что женщина не вправе требовать выселения арендатора и передачи квартиры в ее распоряжение. Сообщение о расторжении договора об аренде не прекратило арендные отношения между нею и жильцом. Суд не усмотрел предпосылок ни для срочного расторжения договора об аренде в соответствии с § 543 I, II 1 Nr. 2 BGB, ни для его расторжения в обычном порядке в соответствии с § 573 I, II Nr. 1 BGB.

Производственная деятельность в квартире, арендуемой для проживания, действительно может представлять собой нарушение договорных обязательств и стать причиной для расторжения договора (kündigungsrelevantePflichtverletzung). Однако владелице квартиры так и не удалось доказать, что нарушение договорных обязательств в форме использования квартиры в производственных целях действительно имело место хотя бы в масштабах, оправдывающих вынесение предупреждения.

Участковый суд основывался на мнении Федерального суда (Bundesgerichtshof – BGH), рассмотревшего вопрос о том, в каком объеме квартиросъемщик вправе заниматься производственной деятельностью в жилых помещениях, не нарушая условий договора об аренде. Суд решил, что в каждом конкретном случае определяющее значение имеет то, насколько его производственная деятельность бросается в глаза и затрагивает соседей и самого арендодателя. Подобное имеет место, к примеру, когда жилец принимает в квартире клиентов, или там работают его сотрудники. В то же время незаметная извне деловая активность квартиросъемщика на дому изначально подпадает под понятие «проживание» («Wohnen»). А владелица квартиры так и не смогла представить реальных доказательств того, что доставка, хранение и подготовка товаров к отправке действительно осуществляются в арендуемой квартире.

AG München, Az: 419 C 23314/24 от 18.09.2025

Работа экскурсоводом

Одно лишь указание домашнего адреса в выходных данных не является доказательством того, что жилец занимается производственной деятельностью в арендуемой квартире.

Владелец однокомнатной квартиры несколько лет пытался избавиться от квартиросъемщика, работающего экскурсоводом, и даже подавал иск о его выселении, который был отклонен судом. Узнав, что квартиросъемщик указал свой домашний адрес в выходных данных (Impressum) путеводителя по городу на интернетовском сайте и написал, что является самостоятельно работающим гидом, владелец жилья незамедлительно отправил ему предупреждение о недопустимости производственной деятельности в арендуемой квартире. После того, как жилец через Союз квартиросъемщиков (Mieterverein) опротестовал предупреждение, владелец квартиры заявил о расторжении договора об аренде в максимально сжатые сроки, но не позднее, чем через шесть месяцев. Владелец квартиры через адвоката обвинил квартиросъемщика в умышленном и злонамеренном обмане (arglistigeTäuschung) уже при заключении договора об аренде, поскольку он якобы еще тогда намеревался использовать квартиру для ведения производственной деятельности. Жилец опротестовал расторжение договора в соответствии с § 574 BGB. Он заявил, что отправка ответов по электронной почте с собственного дивана, проводимые дважды в год видеоконференции и использование домашнего адреса в качестве почтового нельзя рассматривать как производственную деятельность.

Участковый суд отклонил иск владельца квартиры о выселении. Суд подчеркнул, что указание адреса съемной квартиры на интернетовском сайте не является доказательством ведения в ней производственной деятельности. Такие занятия, как согласование встреч по телефону, составление счетов, почтовая корреспонденция, написание книг и статей, рисование картин и т.п. не являются «внешне видимой производственной деятельностью» («nachaußeninErscheinungtretendeTätigkeit»). У большинства предпринимателей и лиц свободной профессии, не имеющих собственного бюро, просто нет другого выхода, как указывать в интернете или сообщать официальным ведомствам свой домашний адрес, что вполне подпадает под понятие «проживание».

AG Hamburg, Az: 49 C 213/25 от 19.12.2025

Майя Алексеницер (Бинген)

Читайте также:

1. Права потребителей. Судебные решения. Обзорная информация на сайте журнала «Партнёр»
2. Права потребителей. Индивидуальный заказ. Журнал «Партнёр», № 10 / 2025. Автор Алексеницер М.
3. Права потребителей. Жильё для собственных нужд. Журнал «Партнёр», № 04 / 2025. Автор Алексеницер М.
4. Права потребителей. Квартирный вопрос. Журнал «Партнёр», № 12 / 2023. Автор Алексеницер М.
5. Права потребителей. Страховые случаи. Журнал «Партнёр», № 10 / 2023. Автор Алексеницер М.
6. Права потребителей. Сигнализатор дыма. Журнал «Партнёр», № 9 / 2023. Автор Алексеницер М.
7. Права потребителей. Ключевой вопрос. Журнал «Партнёр», № 7 / 2023. Автор Алексеницер М.
8. Права потребителей. Расторжение договора об аренде жилья. Журнал «Партнёр», № 5 / 2023. Автор Алексеницер М.
9. Права потребителей. Переданный залог. Журнал «Партнёр», № 1 / 2022. Автор Алексеницер М.