Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях


Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Социальные вопросы >> Актуальное
«Партнер» №6 (297) 2022г.

Права потребителя. Съем жилья

Непростительный поступок

Оскорбление домовладельца одним из проживающих в квартире является основанием для немедленного расторжения договора об аренде со всеми жильцами.

Четверо квартиросъемщиков снимали квартиру в доме, правила проживания в котором предусматривали возможность оставлять крупногабаритные предметы типа велосипедов во дворе, у въезда в гараж, в проходах подвала, в вестибюле и на лестничной клетке только с разрешения домовладельца. Несмотря на это, двое квартиросъемщиков регулярно ставили свои велосипеды в вестибюле, не давая другим жильцам входить и выходить из дома с детской коляской. Поскольку их многочисленные просьбы убрать велосипеды с прохода оставались без ответа, родители попросили домовладельца указать соседям на необходимость соблюдения правил проживания в доме. Беседа перешла в ссору, в ходе которой один из квартиросъемщиков грубо оскорбил домовладельца и попытался схватить его «за грудки». Домовладелец обратился с заявлением в полицию и одновременно сообщил квартиросъемщикам о расторжении договора об аренде без предварительного уведомления (außerordentliche fristlose Kündigung).

 

Участковый суд в Мюнхене согласился с мнением домовладельца о том, что оскорбление его квартиросъемщиком в присутствии других жильцов представляет собой яркое проявление неуважения и пренебрежения, в особенности с учетом попытки физического воздействия. Действия квартиросъемщика разрушили доверие между сторонами, являющееся необходимой основой для исполнения договорных обязательств. Поэтому судьи сочли, что расторжение договора об аренде остается в силе. Они также пришли к выводу о необязательности в данном случае предварительного предупреждения (Abmahnung), поскольку оно не могло бы восстановить доверие между сторонами.

 

Несмотря на то, что грубость и агрессию проявил только один из квартиросъемщиков, суд обязал выехать из квартиры всех четверых. Неподобающее поведение одного из них было поставлено в вину всем, поскольку суд исходил из принципа неделимости услуг. Разрешение на использование арендуемого объекта (Gebrauchsgewährung), обязательное для домовладельца в рамках договора об аренде, может быть предоставлено или отозвано только в отношении всех квартиросъемщиков, частичное расторжение договора (Teilkündigung) с одним или несколькими жильцами является недопустимым. По мнению суда, если бы для расторжения договора об аренде по вине квартиросъемщиков (verschuldensabhängige Kündigung) злостное нарушение должен был бы совершить каждый из них, это недопустимо усложнило бы реализацию права домовладельца на расторжение договора в условиях, когда поведение одного жильца делает невозможным дальнейшее поддержание договорных отношений. Впрочем, несмотря на тяжесть проступка, из-за плохого состояния здоровья виновника и пандемии коронавируса судьи предоставили квартиросъемщикам почти полгода на поиски нового жилья и освобождение квартиры.

AG München, Az: 473 C 9473/21 от 13.01.2022

 

Утраченное право

Квартиросъемщик теряет право отказаться от выполнения обязательств по выплате арендной платы в полном объеме из-за устранимого недостатка жилья, если по истечении значительного времени  не стоит ожидать, что домовладелец выполнит свои обязанности по устранению этого недостатка. С утратой этого права все изначально удержанные квартиросъемщиком суммы, в принципе, должны быть немедленно возвращены домовладельцу.

Арендатор квартиры в многоквартирном доме в Гамбурге пожаловался на пятна сырости на потолке одной из комнат и уменьшил квартплату на 8%, потребовав от домовладелицы устранить недостаток. Месяц спустя к пятнам добавился неприятный сырой и затхлый запах, который при закрытых окнах и дверях становился особенно интенсивным и просачивался в другие помещения квартиры. Тем не менее, в течение двух лет домовладелица не только не приняла никаких мер по устранению недостатков и приведению жилья в надлежащее состояние, но и потребовала вернуть удержанные квартиросъемщиком деньги. Она заявила о неправомерности уменьшения квартплаты, утверждая, что недостатки, о которых сообщил жилец, являются незначительными и почти не ограничивают функциональное использование комнаты, оказавшейся предметом спора.

 

Участковый суд в Гамбурге решил, что темные пятна на потолке ухудшают внешний вид и оптическое восприятие помещения, а неприятный запах отрицательно сказывается на самочувствии жильца, так что он даже при отсутствии особой договоренности вправе ожидать скорейшего устранения недостатков. Но, поскольку речь шла об одной небольшой комнате, площадь которой была незначительной по сравнению с общей площадью квартиры, для оценки весомости недостатков в соответствиии с § 536 Abs. 1 S. 3 Гражданского кодекса (BGB) надлежало учесть значение этой комнаты для квартиры в целом. В результате суд пришел к выводу о том, что в сложившейся ситуации соразмерным было бы уменьшение месячной квартплаты брутто на 5, а не на 8%, и потребовал от квартиросъемщика срочно вернуть домовладелице удержанную было сумму, выходящую за установленные им рамки. Кроме того, суд указал, что право квартиросъемщика на отказ от выполнения обязательств по перечислению арендной платы из-за устранимого недостатка (Leistungsverweigerungsrecht des Mieters wegen eines behebbaren Mangels) может быть утрачено задним числом, если в течение длительного времени недостатки так и не были устранены (в рассматриваемом случае между первым обращением и рассмотрением дела в суде прошло более 5 лет), и жильцу более не стоит ожидать, что домовладелец выполнит свои обязанности по их устранению. По мнению суда, в подобной ситуации удержание квартиросъемщиком части арендной платы (Zurückbehaltung) не приведет к желаемой цели. В результате домовладелец, в принципе, может потребовать от квартиросъемщика срочно вернуть удержанные им суммы.

AG Hamburg, Az: 48 C 242/20 от 24.02.2022

 

Майя Алексеницер (Бинген)

 

Читайте также:

  1. Права потребителя. Премии, залоги, арендная плата. Журнал «Партнёр», № 5 / 2022. Автор М. Алексеницер.
  2. Права потребителя. Авиакомпании и авиапассажиры. Журнал «Партнёр», № 4 / 2022. Автор М. Алексеницер.
  3. Права потребителя. Пандемия коронавируса и аренда помещений. Журнал «Партнёр», № 3 / 2022. Автор М. Алексеницер
  4. Права потребителя. Процентная ставка. Журнал «Партнёр», № 2 / 2022. Автор М. Алексеницер
  5. Права потребителя. Переданный залог. Журнал «Партнёр», № 1 / 2022. Автор М. Алексеницер
  6. Недозволенный сбор. Компенсация для мамы. Журнал «Партнёр», № 11 / 2021. Автор М. Алексеницер
  7. Права потребителей. Ваучер вместо денег. Журнал «Партнёр», № 10 / 2021. Автор М. Алексеницер
  8. Права потребителей при заключении договора. Журнал «Партнёр», № 9 / 2021. Автор М. Алексеницер

<< Назад | №6 (297) 2022г. | Прочтено: 30 | Автор: Алексеницер М. |

Поделиться:




Комментарии (0)
  • Редакция не несет ответственности за содержание блогов и за используемые в блогах картинки и фотографии.
    Мнение редакции не всегда совпадает с мнением автора.


    Оставить комментарий могут только зарегистрированные пользователи портала.

    Войти >>

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Топ 20

GEZ готовит новогодний подарок

Прочтено: 1774
Автор: Максимова Н.

Hartz IV и немецкая Фемида

Прочтено: 1538
Автор: Миронов М.

Языковой тест для иностранных супругов

Прочтено: 1468
Автор: Пуэ Т.

Пусть дочка живет с матерью!

Прочтено: 1269
Автор: Kapp H.

Направление на место жительства

Прочтено: 1057
Автор: Пуэ Т.

Немецкие суды защищают права малоимущих

Прочтено: 602
Автор: Миронов М.

Права потребителя. Съем жилья

Прочтено: 30
Автор: Алексеницер М.