Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях


Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Общество >> Собственное жилье
«Партнер» №8 (95) 2005г.

Договор на строительство (Bauvertrag)

Ольга Шлутгавер

Ольга Шлутгавер – сотрудница фирмы «Terra-Projekt». Родилась в 1979 г. в Казахстане. В Германию переехала в 1990 г. 1998-2000 гг. – Ausbildung по специальности «Строительное черчение». 2000-2002 гг.– чертёжница в строительной фирме.

С 2003 студентка Ольденбургского иженерно-строительного института (Fachhochschule Oldenburg). Факультет – Bauwesen und Geoinformation. На фирме «Terra-Projekt» проходит практику в качестве менеджера по строительству.

 

Продолжаем публикацию материалов о строительстве собственного дома. Тема сегодняшнего разговора - договор на строительство (Bauvertrag). Корреспондент нашего журнала Эдуард Мармер беседует с менеджером строительной фирмы "Terra-Projekt" Ольгой Шлутгавер (Olga Schlutgawer). Фирма "Terra-Projekt A. Wagner GmbH & Co. KG" основана Александром Вагнером, который в 1990 г. переселился из России в Германию.


Эдуард Мармер: Предлагаю начать разговор с небольшого вступления. На что прежде всего Вы хотели бы обратить внимание тех наших читателей, которые намерены строить для себя жилой дом?

Ольга Шлутгавер: Чтобы мечта о собственных четырех стенах не лопнула, как мыльный пузырь, застройщик с самого начала должен либо самостоятельно, либо с помощью специалистов вникнуть во все детали и нюансы строительного процесса - от финансирования и проектирования до правовых вопросов и сдачи объекта в эксплуатацию. Только в этом случае он может быть уверен, что затраченные им деньги использованы наиболее рационально, его новый дом выстроен без недоделок и окончательная сумма на строительство не превышает ту, которая была оговорена в финансовом плане.

Э. М.: Что такое Bauvertrag и каковы его основные положения?

О. Ш.: Bauvertrag - это договор между застройщиком (Bauherr) или заказчиком (Besteller), с одной стороны, и строительной фирмой (Bauunternehmer), принимающей на себя реализацию определенного объема строительных работ, с другой стороны. Несмотря на то, что немецким законодательством допускается заключение подобного договора как в письменной, так и в устной форме, я советую читателям зафиксировать договоренность на бумаге. Практика показала, что устные соглашения чаще всего заканчиваются судебными разбирательствами.

Bauvertrag должен содержать следующие пункты:

§ подробное описание всего объема работ (Leistungsumfang) от рытья котлована до установки жалюзийных устройств

§ сроки начала и окончания строительства объекта, а также промежуточные сроки выполнения того или иного вида работ

§ способы и сроки урегулирования различных объективных и субъективных (как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя) препятствий (Behinderungen), осложняющих процесс строительства

§ условия выплат и величина платежей, а также доплаты за непредвиденные работы (Uberzahlung), которые заказчик обязан оплатить при предоставлении ему соответствующих документов (согласно исследованию, проведенному Союзом защиты застройщиков Bauherren-Schutzbund e.V., выяснилось, что размеры этих доплат колеблются сегодня от 15.000 до 25.000 евро)

§ этапы приемки земляных, монтажных, отделочных и прочих видов работ (Teilabnahme) и срок окончательной сдачи объекта (Abnahme)

§ форма и диапазон претензий к строительным недоделкам, а также сроки их устранения

§ и наконец, гарантии на случай неплатежеспособности, или так называемые Fertigstellungs- и Gewahrleistungsburgschaften.

Если подрядная организация к моменту окончания строительства дома объявляет себя банкротом, все претензии со стороны застройщика по устранению недоделок ее уже не волнуют, и заказчику не остается ничего другого, как нести дополнительные расходы. Чтобы этого избежать, в Bauvertrag'е должно быть непременно оговорено, кто и на каких условиях принимает на себя обязательства строительной фирмы в случае ее неплатежеспособности (Gewahrleistungsburgschaft). В роли такого гаранта (Burge) может выступить банк или страховая компания, с которой строительная фирма имеет соответствующие соглашения. Более проблематичной является ситуация, при которой подрядчик становится банкротом в самом разгаре строительного процесса. Интересы заказчика в этом случае должен защитить Fertigstellungsburgschaft, но этой теме, пожалуй, надо посвятить отдельный разговор. Результаты проведенного Союзом защиты застройщиков исследования показали, что в 90 % договоров нет даже намека на Fertigstellungs- и Gewahrleistungsburgschaften. Кстати сказать, строительная фирма тоже должна быть застрахована от неплатежеспособности заказчика, что обеспечивает так называемый Bankburgschaft (от 1 до 3 % договорной суммы).

Э. М.: А если подрядчик не хочет включать в договор пункт о Gewahrleistungsburgschaft?

О. Ш.: В таком случае лучше обратиться в другую подрядную организацию. Обе стороны непременно должны быть взаимно застрахованы от неплатежеспособности партнера.

Э. М.: Теперь расскажите, пожалуйста, что такое Bautragervertrag?

О. Ш.: Bautragervertrag - это особая, наиболее распространенная форма Bauvertrag'а, при которой застройщик заключает договор не просто с подрядной организацией, а с фирмой, которая полностью перенимает на себя весь комплекс вопросов, связанных со строительством жилого дома - от архитектурного эскиза и получения разрешения на строительство (Baugenehmigung) до сдачи объекта в эксплуатацию. Эта фирма (Bautrager) сама заключает субподрядные договора с архитектором, техническим куратором (Baubetreuer), а также с другими строительными организациями. Чаще всего Bautrager выступает в роли генерального подрядчика (Generalunternehmer), который выполняет основные виды строительно-монтажных работ. Неоспоримое преимущество этого вида договора заключается в том, что застройщик имеет дело только с одной фирмой и свои претензии по всем вопросам может предъявлять по одному адресу. Bautragervertrag особенно целесообразен при строительстве "дома под ключ" - Fertighaus.

Э. М.: На что надо обратить внимание при подписании Bautragervertrag'а на Fertighaus?

О. Ш.: Во-первых, на то же самое, что и при заключении обыкновенного Bauvertrag'а. Кроме того, должны быть определены расходы Bautrager'а на сдачу документов в соответствующие государственные структуры, получение разрешения на строительство, технический надзор и подключение объекта к инженерным коммуникациям. Также важно отдельно оговорить:

§ материал дверей, полов и облицовки стен

§ тепло- и звукоизоляционные материалы

§ установку жалюзийных приспособлений

§ обустройство камина и нежилого чердачного помещения (Dachboden)

§ а также порядок исполнения дополнительных пожеланий застройщика, если их реализация возможна.

В случае отмены каких-либо видов работ и появления новых должен быть зафиксирован порядок взаимозачетов.

Э. М.: Действует ли в строительстве золотое правило рынка: "Сперва услуга, затем оплата"?

О. Ш.: Нет, не действует. Еще задолго до сдачи объекта в эксплуатацию застройщик согласно § 632a BGB обязан выплачивать подрядчику определенные суммы за выполненные этапы работ, которые фиксируются в договоре на строительство. Это необходимо для того, чтобы свести к минимуму возможный финансовый риск обеих сторон. Максимальные величины промежуточных выплат (Abschlagszahlungen) приведены в таблице:

Максимальные промежуточные выплаты (Hochstsatze fur die Abschlagszahlungen) в процентах от общей суммы строительных работ по договору

Этап стро-ительства

Наименование этапа

Сумма, %

Bauschritt 1

Начало земляных работ (Beginn der Erdarbeiten)

30,0

Bauschritt 2

После завершения строительно-монтажных работ и возведения стропильной конструкции (Abschluss der Rohbauarbeiten und Zimmererarbeiten)

28,0

Bauschritt 3

После завершения кровельных работ (nach Herstellung der Dachflachen und Dachrinnen)

5,6

Bauschritt 4

После установки отопительных приборов (nach Rohinstallation der Heizungsanlagen)

2,1

Bauschritt 5

После установки сантехнических приборов (nach Rohinstallation der Sanitaranlagen)

2,1

Bauschritt 6

После завершения электрической разводки (Rohinstallation der Elektroanlagen)

2,1

Bauschritt 7

После установки окон, включая стекольные работы (nach Einbau der Fenster inkl. der Verglasung)

5,6

Bauschritt 8

После завершения штукатурных работ внутри здания (nach Einbringen des Innenputzes)

4,2

Bauschritt 9

После выполнения подготовки под полы (nach Estricharbeiten)

2,1

Bauschritt 10

Укладка кафельной плитки в местах установки сантехнических приборов (nach Fliesenarbeiten im Sanitarbereich)

2,8

Bauschritt 11

К моменту полной готовности к заселению (nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzubergabe)

8,4

Bauschritt 12

После завершения работ по наружной отделке здания (nach Fassadenarbeiten)

2,1

Bauschritt 13

После завершения всего комплекса работ (nach vollstandiger Fertigstellung)

4,9

 

Итого

100,0

Если застройщик не соблюдает сроки промежуточных платежей, на него могут быть наложены штрафные санкции. Также и строительная фирма будет вынуждена заплатить штраф за несоблюдение сроков строительства. Взаимные штрафные санкции должны быть записаны в договоре.

Э. М.: До сих пор мы говорили о разновидностях договоров на строительство и их содержании. А что Вы можете сказать о самих подрядных организациях?

О. Ш.: Самое сложное - найти серьезную строительную фирму, которой застройщик мог бы полностью доверять. В настоящее время в секторе строительства индивидуальных жилых домов работают сотни предприятий, каждое из которых пытается привлечь заказчика низкими ценами за наиболее широкий спектр услуг. Вот тут-то и надо быть очень осторожным, чтобы нереальные предложения и кажущаяся дешевизна не ввели будущих застройщиков в заблуждение. Прежде всего я советую обратить внимание на следующее:

* в каком году была основана строительная фирма

* какой объем работ она может выполнить самостоятельно

* сколько ее объектов уже сданы в эксплуатацию и какие из них можно посетить.

Самое лучшее - не спешить и как можно основательней проверить несколько предложений, сравнив цены, объём услуг и прочие показатели. Когда же выбор сделан, надо непременно попытаться хоть чуть-чуть "сбросить" цену, ведь строительные фирмы обычно немного завышают стоимость работ, чтобы в процессе обсуждения договора пойти на незначительные уступки и, таким образом, повлиять на выбор заказчика в свою пользу.

Э. М.: Теперь несколько слов о самом неприятном - о недоделках (Baumangel), без которых, чего греха таить, не обходится практически ни один строительный процесс.

О. Ш.: Статистика утверждает, что на каждый индивидуальный дом в Германии в среднем приходится от 10 до 20 недоделок. Чаще всего недоделки связаны с подготовкой под полы (Estrich), с укладкой кафельной плитки (Fliesen), с возведением наружной версты кирпичной кладки (Aussenmauerwerk) и с гидроизоляцией подвала (Kellerabdichtung), с тепло- и звукоизоляцией (Warme- und Schallschutz) стен и перекрытий, а также с установкой окон, дверей, санитарных устройств и с электротехническими работами. Согласно нормативным документам претензии к строительной организации действительны в течение пяти лет с момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Э. М.: А если после приемки дома и выявления недоделок подрядчик отказывается их устранить?

О. Ш.: В этом случае застройщик имеет право придержать часть договорной суммы и нанять стороннюю строительную фирму, поручив ей устранение недоделок.

Э. М.: С 1-го февраля 2002 г. в Германии действуют новые нормативы по экономии энергоносителей. В какой мере они затрагивают индивидуального застройщика?

О. Ш.: Они заметно повлияли на теплотехнические стандарты и привели к существенным изменениям в системе теплотехнической защиты зданий и сооружений, что, в свою очередь, привело к росту капитальных вложений от 1,5 до 2 %. Но в процессе эксплуатации здания новые требования к теплоизоляционным материалам и системам отопления могут привести к некоторой экономии энергоносителей.

Я надеюсь, что изложенные рекомендации будут полезны читателям. А специалисты нашей фирмы с удовольствием ответят на их вопросы и дадут необходимые консультации всем, кто позвонит нам по телефону (04475) 94 14 70 или зайдёт на нашу страницу в Интернете www.terra-projekt-a-wagner.net

Э. М.: Г-жа Шлутгавер, спасибо за содержательную беседу.


<< Назад | №8 (95) 2005г. | Прочтено: 1166 | Автор: Мармер Э. |

Поделиться:




Комментарии (0)
  • Редакция не несет ответственности за содержание блогов и за используемые в блогах картинки и фотографии.
    Мнение редакции не всегда совпадает с мнением автора.


    Оставить комментарий могут только зарегистрированные пользователи портала.

    Войти >>

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Топ 20

СТРОИТЕЛЬСТВО НА САДОВОМ УЧАСТКЕ

Прочтено: 2220
Автор: Шульман М.

Твой малый сад в Германии

Прочтено: 2200
Автор: Шульман М.

Мой теплый и экономичный дом

Прочтено: 1726
Автор: Листов И.

ЗЕМЛЯ В АРЕНДУ (ERBPACHT)

Прочтено: 1678
Автор: Мармер Э.

СОБСТВЕННАЯ ЖИЛПЛОЩАДЬ В СТАРОСТИ

Прочтено: 1278
Автор: Мармер Э.

Договор на строительство (Bauvertrag)

Прочтено: 1166
Автор: Мармер Э.

Как вкладывать выгодно деньги в недвижимость

Прочтено: 1110
Автор: Редакция журнала

Элитное жилье по доступным ценам

Прочтено: 861
Автор: Мармер Э.

Выбор земельного участка

Прочтено: 843
Автор: Мармер Э.

ИДЕЯ СОБСТВЕННОГО ДОМА

Прочтено: 832
Автор: Рудницкая Л.