Субаренда без прибыли: суд запретил наживаться на съемном жилье

Федеральный суд своим недавним решением запретил квартиросъемщикам сдавать жилье в субаренду за более высокую цену, чем та, которую платят они сами, используя арендуемую жилплощадь для получения дохода. Как это скажется на рынке жилья и положении арендодателей, квартиросъемщиков и квартирантов?

Теневой рынок

Долгое время в Германии основополагающим правилом считалось, что арендаторы должны платить за жильё не более 30% своего дохода. Но сегодня эта граница для многих превратилась в фикцию. Дефицит жилья ощущается всё острее, а его аренда постоянно дорожает.

Напряженная ситуация на рынке жилья вызвала к жизни нелегальный бизнес и обусловила его расцвет: основной квартиросъемщик (Hauptmieter) сдаёт жилплощадь квартирантам-субарендаторам (Untermieter) по завышенным ценам, не только не получив разрешение арендодателя, но и вообще не поставив его в известность об этом. В условиях дефицита жилья немало отчаявшихся людей, не имеющих шансов на регулярном рынке жилья, соглашаются с данной практикой, чтобы обрести хоть какую-то крышу над головой. Немецкий союз квартиросъемщиков (DMB) указывает, что чрезвычайную ситуацию используют для получения дохода не только арендодатели (Vermieter), но и основные квартиросъемщики. В Берлине, где сложилось особенно напряжённое положение, образовался даже своего рода теневой рынок жилья. Недаром непосредственной причиной судебного разбирательства стал случай, когда берлинский квартиросъемщик требовал от квартиранта 962 евро в месяц за аренду двухкомнатной квартиры при том, что для него самого арендная плата нетто составляла 460 евро в месяц.

Право на субаренду

Решение Федерального суда (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 228/23 от 28.01.2026) затронуло целый ряд аспектов рынка жилья: от права на сдачу его в субаренду до ограничения роста арендной платы. В принципе, квартиросъемщики могут полностью или частично сдавать арендуемое жилье в субаренду, заручившись согласием арендодателя. Они даже имеют правовое притязание (Anspruch) на подобные действия, когда имеют законный интерес (berechtigte Interesse), чтобы сохранить его за собой или хотя бы частично покрыть связанные с ним расходы (wohnungsbezogene Aufwendungen) при существенном изменении жизненных обстоятельств. Типичные ситуации – при длительном отсутствии по причине выезда за границу, или длительном стационарном лечении, или при разводе, повлекшем за собой невозможность оплачивать аренду жилья самостоятельно. В то же время Федеральный суд своим решением запретил квартиросъемщикам сдавать жильё в субаренду с целью получения дохода и требовать с квартирантов более высокую арендную плату и плату за коммунальные услуги, чем та, которую вносят они сами.

«Ценовой тормоз»

В последние годы арендная плата за жильё резко выросла, прежде всего в крупных городах и городских агломерациях. Поэтому в Германии в 2015 году было введено ограничение роста арендной платы (Mietpreisbremse), действующее до конца 2029 года. По данным Федерального института исследований в области строительства, градостроительства и пространственного развития (BBSR), в настоящее время оно действует в 523 из 1100 административных единиц ФРГ, характеризующихся особо напряженной ситуацией на рынке жилья, и распространяется на 47% домохозяйств квартиросъемщиков. При очередной сдаче квартиры в аренду (Neuvermietung) арендная плата не должна превышать характерную для данного населенного пункта (ortsüblicher Vergleichswert) более чем на 10%. Ограничение не распространяется на новые квартиры, впервые сдаваемые в аренду (Erstvermietung), квартиры, подвергшиеся значительной модернизации, а также жильё, сдаваемое в краткосрочную аренду на срок не более трёх месяцев, и на меблированные комнаты в квартирах, в которых проживают основные квартиросъемщики. Федеральный суд дал понять, что квартиросъемщики, сдающие жильё в субаренду, сами выступают в качестве арендодателей и должны придерживаться обязательных для них правовых требований, включая соблюдение Mietpreisbremse. Гражданский кодекс (BGB) требует от арендодателей соблюдать строгие правила относительно сдачи объектов в аренду и запрещает требовать с квартиросъемщиков завышенную плату. Тот же принцип распространяется и на квартиросъемщиков, пускающих на свою жилплощадь квартирантов.

Решение Федерального суда приветствовала немецкая ассоциация собственников жилья – Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland: «Частные арендодатели имеют обязанности, несут ответственность и расходы – и не должны спокойно смотреть, как третьи лица используют договора об аренде в мошеннических целях».

Беззащитные квартиранты

Теоретически решение суда подразумевает защиту квартирантов от завышенной арендной платы. Однако DMB опасается, что оно будет иметь отрицательные последствия для тысяч договоров субаренды. Возникает опасность, что квартиранты вообще окажутся без крыши над головой, поскольку арендодатели, узнав, что квартиросъемщики взимают с квартирантов завышенную плату, вообще расторгнут договор об аренде, как это и произошло в рассматриваемом случае. Не слишком довольны решением суда и в Берлинском союзе арендаторов. В условиях таких напряженных рынков жилья, как берлинский, всё больше людей являются субарендаторами и зависят от отношений между арендодателем и основным квартиросъемщиком, почти не имея правовой защиты.

По мнению DMB, было бы хорошо, если бы при расторжении договора об аренде с основным квартиросъемщиком квартирант имел возможность переоформить арендные отношения на себя, как это предусмотрено § 565 BGB для промежуточной сдачи в аренду для производственных целей (gewerbliche Zwischenvermietung).

Читайте также:

1. Как остановить рост квартплаты в Германии. Журнал «Партнёр», № 11 / 2016. Автор И. Листов
2. Закон об ограничении арендной платы на дефицитное жильё / Аренда жилья станет дешевле? Журнал «Партнёр», № 10 / 2015. Автор М. Миронов
3. Очередные изменения в жилищном законодательстве Германии. Журнал «Партнёр», № 6 / 2013. Автор Э. Мармер
4. Состояние рынка жилья в Германии. Журнал «Партнёр», № 2 / 2018. Автор И. Листов