Права потребителей. Жильё для собственных нужд

Возмещение ущерба

При обоснованном подозрении на то, что домовладелец инсценировал намерение использовать жильё для собственных нужд, арендатор имеет право претендовать на компенсацию, даже если он выехал добровольно, поверив заявлению домовладельца.

Истцы в 1983 году арендовали дом на одну семью. В 2019 году его владелец расторг договор об аренде, заявив, что намерен использовать дом для собственных нужд (Eigenbedarfskündigung), т. к. в него должна заселиться его мать. Поверив ему, супруги сняли квартиру и расторгли договор об аренде. Однако через некоторое время после их выезда домовладелец выставил на портале мелких объявлений сообщение о поиске арендатора и ещё через пару месяцев сдал стоявший пустым дом в аренду другому лицу.

Истцы потребовали от домовладельца компенсировать ущерб, оценив его в 15 тыс. евро. Они заявили, что домовладелец вообще не собирался заселять в спорный дом свою мать и только имитировал намерение использовать его для собственных нужд, чтобы избавиться от арендаторов и снова сдать дом в аренду за более высокую плату. Домовладелец, в свою очередь, заявил, что принял окончательное решение не заселять в дом свою мать уже после расторжения договора об аренде, а выставляя объявление на портале, собирался сдать дом в аренду на небольшой срок, планируя впоследствии всё-таки использовать его в собственных целях.

Суд решил, что истцы имеют правовое притязание на компенсацию от домовладельца (Schadensersatzanspruch) в соответствии с §§ 535, 280 Abs. 1 Гражданского кодекса (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB) по причине необоснованного и неправомочного расторжения договора об аренде с имитацией намерения использовать жилье для собственных нужд. Домовладелец оказался не в состоянии убедительно доказать, что он не собирался устраивать инсценировку, а также доходчиво объяснить, почему он так и не реализовал заявленное намерение использовать дом для проживания ближайшей родственницы.

В принципе, в подобных случаях именно арендатор должен доказывать, что домовладелец при расторжении договора об аренде солгал о намерении использовать жилье для собственных нужд. Однако масштабы этого так называемого вторичного бремени доказательств (sekundäre Darlegungslast) определяются обстоятельствами конкретного случая. И если домовладелец так и не реализует высказанные было планы использовать жилье для собственных нужд после выезда арендаторов, или потребность в данном жилье исчезает вскоре после их выезда, возникает обоснованное подозрение, что с его стороны имел место обман. В такой ситуации уже домовладелец обязан чётко, предметно и убедительно объяснить, по какой причине он не реализовал выраженное при расторжении договора об аренде намерение использовать жилье для собственных нужд.

LG Kassel, Az: 1 S 222/22 от 23.11.2024

Недостаточная готовность

Хорошее расположение жилья не является достаточным обстоятельством, указывающим на намерение домовладельца обязательно использовать его для собственных нужд.

Владелица трехкомнатной квартиры в Гамбурге расторгла договор об аренде с квартиросъёмщицей из-за намерения использовать жилье для собственных нужд. Она заявила, что ее 20-летняя дочь приступает к учебе в Гамбурге и собирается проживать в квартире вместе с подругой, организовав студенческую коммуну. Женщина указала фамилию дочери, то, что она была зачислена в число студентов, и сведения о её подруге. Кроме того, владелица жилья сообщила, что и сама собирается больше времени проводить в Гамбурге и использовать одну из комнат для собственного проживания. Женщина заявила, что не нуждается в предварительном осмотре квартиры, тем более что молодые люди, обучающиеся в Гамбурге, будут рады любому жилью.

Квартиросъёмщица опротестовала расторжение договора об аренде на том основании, что она работает недалеко от дома и заботится о проживающей по соседству больной матери. Тогда владелица квартиры обратилась в суд с требованием о выселении квартиросъёмщицы и ее несовершеннолетней дочери. Однако суд не признал за истицей правового притязания на выселение жильцов (Räumungsanspruch) в соответствии с §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 BGB. По мнению суда, в данном случае имело место не действительное расторжение договора об аренде в надлежащем порядке (wirksame ordentliche Kündigung) ради использования квартиры для собственных нужд, а недозволенное и незаконное его расторжение «про запас» (Vorratskündigung), поскольку намерение истицы и ее дочери использовать квартиру для собственного проживания на момент расторжения договора об аренде не являлось достаточно твердым и однозначным.

Предусмотренная законом предпосылка для расторжения договора об аренде с целью использования жилья для собственных нужд подразумевает, что арендодатель действительно нуждается в нём для собственного проживания или проживания близких родственников. При этом его намерения не должны ограничиваться просто желанием, а он должен иметь разумные и понятные причины для решения использовать жилье самостоятельно или заселить в него близких родственников. В подобных случаях суды рассматривают все пункты, вызывающие сомнения в серьезности намерения домовладельца использовать жилье для собственных нужд, а так и не опровергнутые сомнения трактуются не в пользу домовладельца.

Таким образом, социальные обязательства, проистекающие из владения собственностью (Sozialpflichtigkeit), имеют преимущества перед ее свободным использованием (freie Nutzbarkeit). В данном случае особые подозрения у суда вызвал тот факт, что ни истица, ни дочь истицы, ни её подруга, которая также собиралась заселиться в квартиру, не выразили желания осмотреть жилье и оценить его состояние, чтобы определить, какие работы необходимо будет осуществить в случае реализации намерения использовать квартиру для собственного проживания.

AG Hamburg, Az: 49 C 86/24 от 14.02.2025

Майя Алексеницер (Бинген)

Читайте также:

1. Права потребителей. Судебные прецеденты. Обзорная информация на сайте журнала «Партнёр»
2. Права потребителей. Квартирный вопрос. Журнал «Партнёр», № 12 / 2023. Автор Алексеницер М.
3. Права потребителей. Страховые случаи. Журнал «Партнёр», № 10 / 2023. Автор Алексеницер М.
4. Права потребителей. Сигнализатор дыма. Журнал «Партнёр», № 9 / 2023. Автор Алексеницер М.
5. Права потребителей. Ключевой вопрос. Журнал «Партнёр», № 7 / 2023. Автор Алексеницер М.
6. Права потребителей. Расторжение договора об аренде жилья. Журнал «Партнёр», № 5 / 2023. Автор Алексеницер М.
7. Права потребителей. Переданный залог. Журнал «Партнёр», № 1 / 2022. Автор Алексеницер М.