Реформа арендного права 2026

В 2025 году в рамках так называемого «Mietrecht I» действие «тормоза стоимости аренды» (Mietpreisbremse) было продлено до 31 декабря 2029 года. 29 апреля 2026 года правительство приняло законопроект «Mietrecht II». Его цель — снизить напряжённость на рынке жилья, прежде всего в крупных городах, закрыть лазейки в законодательстве и повысить эффективность Mietpreisbremse.

Ниже — важнейшие изменения.

Индексная арендная плата

Индексная аренда (Indexmiete) означает, что арендная плата автоматически меняется вслед за индексом потребительских цен. В последние годы на фоне высокой инфляции это приводило к заметному росту платежей. По законопроекту на напряжённых рынках жилья (angespannte Wohnungsmärkte), то есть прежде всего в крупных городах, повышение индексной аренды будет ограничено: оно не сможет превышать 3,5% в год.

Правило будет действовать симметрично: при дефляции, то есть при снижении цен, арендная плата должна уменьшаться по тому же принципу.

Меблированные квартиры

На рынке больших городов давно известна ситуация, когда квартира с минимальным набором старой мебели сдаётся на 300–500 евро дороже аналогичной немеблированной квартиры. До сих пор арендатору часто было трудно понять, из чего складывается такая наценка. Впредь на напряжённых рынках жилья арендодатели будут обязаны заранее раскрывать размер доплаты за мебель. Эта доплата должна рассчитываться исходя из текущей стоимости мебели (Zeitwert), а не из её первоначальной цены. Кроме того, для меблированных квартир вводится верхний предел: не более 10% от базовой арендной платы (Nettokaltmiete).

Если арендодатель не предоставит сведения о мебельной наценке, квартира при расчёте допустимой арендной платы будет считаться немеблированной. Иными словами, отсутствие информации обернётся для арендодателя потерей части дохода. Для арендаторов это означает больше прозрачности и меньше скрытых надбавок; для арендодателей — конец практики, при которой мебель фактически служила основанием для завышения цены.

Краткосрочная аренда

Ранее краткосрочная аренда (Kurzzeitmiete) была исключена из сферы действия Mietpreisbremse, что позволяло обходить ограничения. Теперь, согласно законопроекту, краткосрочный договор аренды сможет заключаться максимум на шесть месяцев. Продление будет возможно один раз — до восьми месяцев, если уже после начала аренды возникла непредвиденная необходимость. При превышении этих сроков автоматически начнут действовать все правила защиты арендаторов.

Погашение долга при угрозе выселения

Просрочка арендной платы напрямую связана с риском потери жилья, и здесь законопроект предусматривает важное изменение. Ранее арендатор мог сохранить квартиру, если арендодатель расторгал договор из-за долга без предварительного предупреждения, и задолженность затем погашалась. Если же расторжение происходило с предупреждением, последующая оплата долга уже не спасала договор.

Теперь арендаторы смогут один раз отменить расторжение договора, если полностью погасят задолженность. Для жильцов это существенная дополнительная защита; для арендодателей – серьёзное ограничение прав, особенно в случаях систематических неплатежей.

Повышение аренды после модернизации

Речь идёт об упрощённой процедуре повышения арендной платы после модернизации, предусмотренной § 559b BGB. С одной стороны, законопроект повышает лимит стоимости модернизационных работ для этой процедуры с 10 000 до 20 000 евро, с другой –  вводится ограничение: после такой модернизации повышать арендную плату по этой статье нельзя в течение пяти лет.

Это означает, что арендодателям станет проще и быстрее проводить модернизацию и затем повышать арендную плату через упрощённую процедуру с паушальным вычетом расходов на содержание. Для арендодателей это станет реальным облегчением. Для арендаторов же повышение арендной платы после модернизации может стать более частым и быстрым, поскольку барьеры для арендодателей снижаются.

Модернизация отопления и распределение расходов на отопление

Установка нового отопления обычно связана с шумом, грязью, ограничениями и бытовыми неудобствами для жильцов. По новому законопроекту арендаторы не смогут снижать арендную плату в течение трёх месяцев после начала таких работ. Для арендаторов это болезненное ограничение, для арендодателей – защита от финансовых потерь при проведении энергетических мероприятий. Здесь особенно заметно столкновение климатической политики, повседневных интересов жильцов и арендного права, и это один из самых горячих пунктов реформы.

Что касается расходов на отопление, то арендодателей обяжут делить с жильцами строго пополам (50/50) сопутствующие расходы на ископаемое отопление — газ и мазут. К таким расходам относятся, в частности, сборы за газовые сети, углеродный налог (CO₂-Preis) и наценки на биогаз.

Зеркало арендной платы (Mietspiegel)

Mietspiegel – это официальный справочник, определяющий, какая арендная плата считается обычной для данной местности. От него зависит, какие повышения арендной платы вообще допустимы. По законопроекту ведомства, отвечающие за составление Mietspiegel, смогут напрямую запрашивать и обрабатывать адреса и параметры объектов из баз данных налоговых органов (Grundsteuerbehörden). Это должно сделать Mietspiegel более точным.

Города с населением 50 тысяч человек и более будут обязаны иметь и регулярно обновлять официальный Mietspiegel. Арендодателям станет практически невозможно обосновывать цену выше рамок Mietspiegel ссылками на «три аналогичные квартиры» (Vergleichswohnungen) или частными экспертными заключениями, если в городе есть актуальный квалифицированный реестр.

Принятый правительством пакет реформ ещё должен быть утверждён бундестагом и бундесратом. Ожидается, что это произойдёт в июне-июле этого года, а во второй половине года закон вступит в силу.

Читайте также:

1. «Субаренда без прибыли: суд запретил наживаться на съемном жилье». Журнал Партнёр, № 4 / 2026. Автор М. Алексеницер
2. «Закон об ограничении арендной платы на дефицитное жилье». Журнал Партнёр, № 10 / 2015. Автор М. Миронов
3. «Nebenkostenabrechnung: будьте бдительны!». Журнал Партнёр, № 12 / 2024. Автор Э. Мармер