Логин

Пароль или логин неверны

Введите ваш E-Mail, который вы задавали при регистрации, и мы вышлем вам новый пароль.



 При помощи аккаунта в соцсетях


Журнал «ПАРТНЕР»

Журнал «ПАРТНЕР»
Общество >> Полезная информация
«Партнер» №3 (294) 2022г.

Пандемия коронавируса и аренда помещений

Временное закрытие предприятий общественного питания из-за пандемии коронавируса не является основанием для снижения арендной платы за помещения, в которых они расположены, при отсутствии соответствующей договоренности между арендатором и владельцем арендуемого объекта.

 

Жительница Франкфурта арендовала помещение для ресторана по приготовлению суши, входившего в общенемецкую сеть. В соответствии с принятым в Гессене предписанием по борьбе с коронавирусом ресторан пришлось на некоторое время закрыть. Женщина считала, что в период официальных ограничений она не обязана платить арендную плату за помещение в полном объеме.

 

Однако Высший земельный суд во Франкфурте-на-Майне указал, что арендуемый объект (Mietsache) не имел каких-либо недостатков. Его владелец был обязан лишь предоставить арендатору возможность осуществлять в сдаваемых внаем помещениях хозяйственную деятельность с конкретно оговоренной целью, что в данном случае имело место в полном объеме. Таким образом, ограничения для предприятий общественного питания и розничной торговли, предусмотренные земельным предписанием по борьбе с коронавирусом, не являются недостатком помещений,способным послужить основанием для снижения арендной платы, и не ведут к невозможности выполнения арендодателем обязательств, предусмотренных договором об аренде.

 

Риск же, связанный с использованием помещения (Verwendungsrisiko), несет главным образом арендатор. Поэтому суд решил, что владелица ресторана не вправе в одностороннем порядке требовать уменьшения арендной платы (Miet– oder Pachtminderung), ссылаясь на серьезное ухудшение ситуации с ведением бизнеса. Кроме того, необходимо учитывать распределение рисков и экономическую ситуацию обеих сторон, включая обязательства арендодателя по возврату ссуды. Решение о корректировке договора об аренде из-за серьезного нарушения самой основы для ведения бизнеса (schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage) следует принимать с учетом конкретных обстоятельств.

OLG Frankfurt am Main, Az: 2 U 18/21 от 17.9.2021

 

В другом случае женщина, арендовавшая помещение для ресторана в Висбадене, из-за официального запрета на обслуживание гостей в период пандемии срочно расторгла договор об аренде, вывезла из помещения оборудование и мебель и перестала переводить арендную плату.

Однако Высший земельный суд во Франкфурте-на-Майне решил, что предписанные властями меры по борьбе с пандемией не являются основанием для расторжения договора об аренде в срочном порядке (außerordentliche Kündigung) и входят в число рисков, связанных с использованием помещения. Кроме того, предписание властей, базирующееся на положениях Закона о защите от инфекций, было направлено не на сам арендуемый объект, а исключительно на ведущуюся в нем хозяйственную деятельность. Поэтому суд счел, что договор об аренде нельзя считать расторгнутым по результатам односторонних действий арендатора, так что она и далее обязана вносить арендную плату.

По мнению судей, арендатору следовало договориться с владельцем помещения об изменении арендной платы в условиях невозможности ведения предусмотренной договором хозяйственной деятельности из-за ограничений, вызванных пандемией. Вместо закрытия ресторана по собственной инициативе еще до того, как официальные ограничения сказались на выручке, арендатору следовало доказать владельцу помещения, что изначально предусмотренная договором арендная плата в сложившейся ситуации становится для нее несоразмерной и непосильной.

OLG Frankfurt am Main, Az: 2 U 147/20 от 17.9.2021

 

Размер уменьшения арендной платы при закрытии торговой точки из-за коронавирусных ограничений зависит от особенностей конкретного случая.

Владелица магазина по продаже текстильных изделий и товаров повседневного спроса, расположенного в арендуемом помещении, согласно распоряжению властей Саксонии вынуждена была на месяц закрыть торговую точку в рамках мер по борьбе с распространением коронавируса. По этой причине она отказалась платить владельцу помещения арендную плату за соответствующий месяц.

 

Федеральный суд (Bundesgerichtshof – BGH) пришел к выводу, что в случае закрытия магазинов, последовавшего в рамках официальных мероприятий по борьбе с пандемией COVID-19, арендаторы помещений, используемых для осуществления хозяйственной деятельности, в принципе, могут претендовать на корректировку арендной платы из-за нарушения самой основы для ведения бизнеса в соответствии с § 313 Abs. 1 Гражданского кодекса (BGB). С одной стороны, закрытие магазина по распоряжению властей нельзя рассматривать как недостаток самого арендуемого объекта, который мог бы стать основанием для снижения арендной платы. С другой же стороны, экономические и финансовые потери, понесенные арендатором, занимающимся хозяйственной деятельностью, из-за закрытия его предприятия в условиях коронавирусной пандемии, обусловлены не его ошибочными решениями или представлениями, а результатом масштабного вмешательства государства в экономическую и общественную жизнь для борьбы с пандемией COVID-19. Ответственность за подобное вмешательство не может быть возложена ни на одного из партнеров по договору. Тем не менее, нарушение основы для ведения бизнеса еще не дает арендатору права требовать изменения договора об аренде.

 

Поэтому в подобной ситуации, согласно Гражданскому кодексу, оба партнера с учетом всех особенностей и обстоятельств конкретного случая, особенно распределения рисков, должны прийти к выводу о нецелесообразности соблюдения договора об аренде в неизменном виде. При этом должны учитываться также меры, которые мог или должен был принять арендатор, чтобы уменьшить убытки в период закрытия торговой точки, а также финансовые преимущества, полученные им в рамках предоставления безвозвратной государственной помощи.

BGH Az: XII ZR 8/21 от 12.1.2022

 

Майя Алексеницер (Бинген)

 

Читайте также:

  1. Права потребителя. Процентная ставка. Журнал «Партнёр», № 2 / 2022. Автор М. Алексеницер
  2. Права потребителя. Переданный залог. Журнал «Партнёр», № 1 / 2022. Автор М. Алексеницер
  3. Недозволенный сбор. Компенсация для мамы. Журнал «Партнёр», № 11 / 2021. Автор М. Алексеницер
  4. Права потребителей. Ваучер вместо денег. Журнал «Партнёр», № 10 / 2021. Автор М. Алексеницер
  5. Права потребителей при заключении договора. Журнал «Партнёр», № 9 / 2021. Автор М. Алексеницер

<< Назад | №3 (294) 2022г. | Прочтено: 80 | Автор: Алексеницер М. |

Поделиться:




Комментарии (0)
  • Редакция не несет ответственности за содержание блогов и за используемые в блогах картинки и фотографии.
    Мнение редакции не всегда совпадает с мнением автора.


    Оставить комментарий могут только зарегистрированные пользователи портала.

    Войти >>

Удалить комментарий?


Внимание: Все ответы на этот комментарий, будут также удалены!

Топ 20

ALDI и LIDL

Прочтено: 6141
Автор: Мучник С.

Термомикс и компания

Прочтено: 5902
Автор: Мучник С.

Алименты в Германии. Вопросы и ответы

Прочтено: 5355
Автор: Кримханд В.

О дополнительных выплатах Claims Conference

Прочтено: 5052
Автор: Редакция журнала

Больше денег на счету получателя пособия

Прочтено: 4081
Автор: Миронов М.

Берегись автомобиля

Прочтено: 3417
Автор: Kapp H.

Российская пенсия и социальные пособия

Прочтено: 3389
Автор: Рогнер Ю.

Изменения для получателей Grundsicherung

Прочтено: 2625
Автор: Редакция журнала

Изменения в немецком законодательстве в 2018 году

Прочтено: 2603
Автор: Редакция журнала

Введение минимальной зарплаты

Прочтено: 2159
Автор: Мармер Э.