Эксперты отвечают

На вопросы читателей отвечают эксперты

Мы почти два года назад с мужем решили приобрести в собственность жилье, оформили кредит, нашли квартиру – всё вроде было нормально. Но тут неожиданно «накрыло нас по полной». Дело в том, что наш многоэтажный дом курирует управляющая компания, которая регулирует вопросы оплаты коммунальных услуг собственниками, различные конфликтные ситуации и т.д. К примеру, в прошлом году у нас было общее собрание собственников, где были рассмотрены вопросы оплаты и в конце утвержден годовой отчет. В этом году мы не смогли быть на собрании, а после получили очередной отчет, но особенно вдаваться в его содержание не стали. И вдруг нам приходит предупреждение, что мы должны доплатить за «коммуналку», потому что, как оказалось, собрание согласилось с увеличением расходов. Как нам лучше поступить? Можно ли оспорить предложенный нам расчет?

Валентина В., Падерборн

Действительно, по окончании хозяйственного года управляющая компания всегда производит расчет коммунальных расходов. Данный годовой отчет («Jahresabrechnung») представляется собственникам имущества («Wohnungseigentümer») перед проведением общего собрания («Wohnungseigentümerversammlung»), где он рассматривается и утверждается большинством голосов. Как правило, большинство собственников недвижимости, получивших приглашение на собрание вместе с расчетными документами и годовым отчетом, тщательно его не проверяет. Годовой отчет на собрании утверждается в основном единогласно и только в исключительных случаях некоторые собственники оспаривают расчет, представленный управляющей компанией. В нашей адвокатской практике был похожий случай с нашим клиентом, на примере которого мы попытаемся прояснить описанную ситуацию.

К началу лета наш клиент Роберт Н. получил годовой отчет по дому. Не среагировав на данное письмо, он спустя четыре недели после проведения собрания получил письмо от управляющей компании с требованием оплаты коммунальных задолженностей согласно годовому отчету. После этого Роберт Н. проверил расчет, согласно которому сумма задолженностей по отношению к прошлому году возросла в два раза, и оспорил его. Управляющая компания, с которой клиент поделился своими сомнениями в отношении расчета, пообещала проверить информацию и связаться с клиентом. Успокоенный этим ответом, Роберт Н. оставил этот вопрос до того момента, пока не получил адвокатское письмо с требованием о немедленной оплате коммунальных долгов согласно годовому отчету.

С этим письмом клиент обратился к нам с просьбой о помощи, но, к сожалению, оказалось слишком поздно! Хоть при проверке расчета и были установлены многочисленные ошибки, оспорить данный отчет формально уже было невозможно, так как по истечении сроков утвержденный годовой отчет вступил в законную силу.

На этом примере мы хотим объяснить читателям, на что необходимо обратить внимание, получив годовой отчет по коммунальным расходам.

Первое и самое важное: утвержденный собственниками годовой отчет сразу же вступает в правовую силу.

Данный факт следует из § 23 Абз.4, пр.2 Закона о собственниках («Wohnungseigentumsgesetz» WEG), согласно которому постановления собрания собственников, в том числе и постановления об утверждении годового отчета («Genehmigungsbeschluss»), сразу вступают в правовую силу. Исходя из этого, целесообразно проверять годовые отчеты перед проведением собрания собственников.

Но даже в том случае, если вы не оспорили годовой отчет до проведения собрания, не всё еще потеряно. У вас все еще есть возможность оспорить отчет, даже после того как он был утвержден. Однако для этого необходимо соблюдать установленный законом порядок, в противном случае все возражения, даже будучи обоснованными, будут отклонены без рассмотрения.

Второе, что необходимо знать собственникам, – это срок, в течение которого возможно оспорить утвержденный годовой отчет и порядок данного процесса.

Так, согласно § 46 абз.1, пр.2 WEG собственник имеет право в течение одного месяца с момента утверждения годового отчета подать заявление в суд на признание недействительным утверждение отчета и в течение двух месяцев обосновать свой иск. Если же срок подачи заявления упущен, все возражения по годовому отчету изначально к рассмотрению судом не допускаются, так как в этом случае утвержденный отчет вступил в законную силу и не подлежит обжалованию в суде.

И наконец, нужно учесть тот факт, что утвержденный годовой отчет остается в силе до вынесения судебного решения, согласно которому он признается недействительным. Это означает, что подача иска в суд изначально не освобождает собственника от обязанности выплачивать задолженность, рассчитанную в годовом отчете.

В заключение остается отметить, что в отношении годового отчета бездействие не приведет к желаемому результату, а напротив – только исключает возможность собственника оспорить утвержденный расчет.

Эксперт: Мария Гамзе, адвокат

Тел.: 069 / 3008 8073

Наша дочь была в гостях у своей одноклассницы в Харькове, там познакомилась с парнем. Собираются оформить отношения. Но есть, конечно, сложности с его переездом в Германию на ПМЖ... В каких случаях гражданин другой страны может в плане воссоединения семьи переехать на постоянное жительство в Германию?

Артур Б., Гамбург

Часто возникает ситуация, когда человек, живущий в Германии, женится на гражданке или выходит замуж за гражданина другой страны, проживающих за границей. В этом случае к нам обращаются с вопросами: как перевести супругу или супруга в Германию с целью вести здесь семейную жизнь.

Согласно Правовому кодексу об иностранцах, приехать для воссоединения семьи в Германию могут только супруги или несовершеннолетние дети немецких граждан. То же положение действует и для гомосексуальных пар, которые зарегистрировали официально свои отношения. Все другие родственники могут получить разрешение на въезд, но не в обязательном порядке.

Иностранным гражданам нужно, в первую очередь, получить визу в немецком посольстве той страны, где они живут. После въезда в Германию иностранные граждане должны быть зарегистрированы по месту жительства немецкого родственника и в течение одной недели после въезда в страну подать прошение в Ведомство по делам иностранцев на получение вида на жительство в Германии. В разрешении на пребывание предусматривается и разрешение на работу в Германии. Обычно не надо доказывать, что у вас достаточно средств на материальное обеспечение.

После истечения трех лет действия разрешения на пребывание и в том случае, если семейное положение не изменилось, а также иностранный гражданин может доказать знание немецкого языка, он получит постоянное (бессрочное) разрешение на пребывание.

Иначе обстоит дело о воссоединении семьи с иностранцем, уже живущим в Германии. Это возможно, например, в случае, если иностранный гражданин проживает в Германии, имеет разрешение на проживание в стране и может доказать, что он имеет возможность обеспечить себя и членов семьи (требуется показать свой доход), а также имеет достаточную жилую площадь для проживания семьи. В прошении на воссоединение семьи могут отказать, если существует подозрение, что покрывать жизненные расходы будет вынуждено социальное ведомство. Это положение не распространяется на лиц, являющихся политическими беженцами. Членам их семей Ведомство по делам иностранцев может дать разрешение на воссоединение семьи и без доказательств способности материального самообеспечения даже в том случае, если они зависят от помощи социального ведомства.

При распаде семьи и до получения супругом бессрочного разрешения на пребывание в Германии супруг может всё равно остаться в Германии в случае, если супруги вели совместную семейную жизнь в стране как минимум 3 года. В этом случае супруг может получить право на продление визы на один год. Дальнейшее продление соответствующего разрешения зависит от того, может ли он сам себя обеспечить или будет зависеть от государственной помощи.

У нас в квартире появилась плесень в спальной комнате. Обратились к владельцу жилья, но он считает, что виноваты в этом мы сами, так как мы, якобы, неправильно отапливаем и неправильно проветриваем квартиру. Хозяин требует от нас, чтобы мы вели протокол о том, что мы регулярно, минимум четыре раза в день, проветриваем и отапливаем помещение. При этом следует уточнить, что плесень только в одной комнате, хотя во всех комнатах одинаково проветривается и отапливается. Хозяин квартиры еще попросил наших соседей «наблюдать» и документировать, когда мы проветриваем. Но отапливать после 22 часов нельзя, так как отопление выключается из-за дефекта, о чем хозяин уведомлен. Что можно в этом случае сделать?

Антон Г., Аахен

В принципе не существует обязанности вести какие либо протоколы по проветриванию и отоплению. Такой протокол квартиранты могут вести добровольно, но для себя и для случая, если дело дойдет до судебного разбирательства и им нужны будут доказательства. Протокол может при этом помочь. Суды решали в таких случаях, что четыре раза в день проветривать комнаты – в пределах нормы. Но клиентам, конечно, не надо ради этого специально ехать домой и отпрашиваться с работы.

В данном случае существует подозрение, что плесень появилась не из-за недостаточного проветривания, а, возможно, из-за стены дома, которая пропускает сырость снаружи и сильно охлаждается.

Мы можем посоветовать квартирантам еще раз обратиться официально к хозяину квартиры, сообщить о плесени и о том, что она, несмотря на проветривание и на регулярное отопление, остается на стенах или даже прогрессирует. Если же хозяин не согласится устранить плесень или попытается ее устранить за счет квартирантов, то можно снизить квартплату и обратиться в суд, требуя судебного решения.

Можно также назвать полной глупостью какие-либо протоколы, ведущиеся соседями. Они вообще не могут установить, достаточно ли клиенты проветривают квартиру.

Эксперт: Юлия Клинглер, адвокат

Тел.: 069 / 1387 5801

Материалы рубрики подготовил Александр Шабан (Лемго)